In dit onderzoek worden twee elementen van de woningprijsontwikkeling geanalyseerd: de algemene woningprijsontwikkeling voor Vlaanderen en de regionale woningprijsverschillen. Bij de bespreking van de algemene prijsstijging worden er diverse elementen van eerder onderzoek in meer detail besproken. De belangrijkste conclusie is dat de ontleningscapaciteit van de huishoudens in lijn ligt met de evolutie van de woningprijs. De stijgende woningprijzen worden verklaard door de inkomensevolutie en voornamelijk de dalende hypothecaire interestvoeten.
De regionale analyse starten we door eerst de kenmerken en de evolutie van steden te bespreken aan de hand van de literatuur omtrent urban economics en geïllustreerd met Belgisch/Vlaams kaartmateriaal. Wat zijn de oorzaken van de revival of the cities? Wereldwijd is de participatie in het hoger onderwijs de laatste decennia gradueel gestegen. Dit zorgt voor een toegenomen mobiliteit van jongeren en een trek naar de steden, die mee gevoed wordt door de rol die de stad vervult als centrum van werkgelegenheid en als ruimte van voorzieningen.
Dat een groeiende groep van jongere hogeropgeleiden naar steden trekt, zorgt voor een vraagdruk. De historisch ingekleurde beschikbare bouwgrond hield hier geen rekening mee en het aanbod van eengezinswoningen neemt in deze regio’s dan ook nauwelijks toe. De woningprijzen stijgen sterker dan de lonen van de hogeropgeleiden in deze centrale regio’s. De eigen inbreng in de financiering van de aankoop van een woning is in de steden dan ook hoger dan daarbuiten en wordt mede verklaard door financiële steun van de ouders die hogeropgeleiden genieten. De woonquote, het deel van het inkomen dat jonge huishoudens spenderen aan de afbetaling van de hypotheeklening, is er eveneens hoger. Omgekeerd zien we dat jonge niet-hogeropgeleiden de centrumsteden eerder verlaten en elders gaan wonen, op minder gunstige en minder dure locaties. Meer inzicht in deze verhuisbewegingen en de vraag naar wonen is nodig. Het is alvast zo dat de huishoudevoluties en huishoudvooruitzichten niet de vraag naar wonen reflecteren, maar eerder de gevolgen weergeven van de beschikbaarheid van het aanbod op plaatsen waar de vraagdruk hoog is.
Tot slot gaat het rapport in op de vraag hoe betaalbaarheidsproblemen te verhelpen. Internationale literatuur geeft aan dat algemene financiële vraagstimuli (zoals de woonbonus) niet helpen om wonen betaalbaar te maken. In het rapport worden diverse elementen aangegeven waarom het een aanbodprobleem is en er meer aandacht nodig is voor een (sub)urbaan woningaanbod voor jonge koppels. De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen stelt: “De gezinsverdunning in regio’s met landelijk karakter is een bijzonder aandachtspunt omdat hier een kwalitatieve mis-match tussen aanbod (vrijstaande woningen en villa’s) en vraag (kleinere woningen en appartementen) ontstaat”. Vanuit dit onderzoek vullen we deze visie aan met: “De woonvraag van jonge huishoudens in (sub)urbane regio’s is een bijzonder aandachtspunt omdat hier een kwalitatieve mis-match tussen aanbod (appartementen) en vraag (eengezinswoningen) ontstaat”. Een extra aanbod van eengezinswoningen in de stadsranden zou de prijsdruk kunnen verlagen en mogelijk tevens het ruimtelijk rendement verhogen aangezien huishoudens vaak een afweging maken tussen compactere meer centraal gelegen eengezinswoningen en meer perifeer gelegen ruimere woningen.
