Dit rapport geeft uitvoering aan het voornemen van minister Diependaele uit de beleidsnota Wonen 2019-2024 om de Verzekering Gewaarborgd Wonen (VGW) te laten evalueren. Wie een hypothecaire lening afsluit in Vlaanderen voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, kan zich met de VGW gratis verzekeren tegen inkomensverlies (bv. door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, …). Op deze manier helpt de Vlaamse overheid de lening van de verzekerde af te betalen indien deze een tijd niet kan werken. Deze evaluatie maakt ook deel uit van de opdracht die het Steunpunt Wonen 2021-2025 kreeg om zes beleidsinstrumenten te evalueren ten einde stappen te zetten naar een prestatie-geïnformeerde begroting, met een link tussen uitgaven, doelstellingen en prestaties.
We vangen aan met het schetsen van de maatschappelijke context: een beschrijving van de Vlaamse eigendoms- en hypotheekmarkt. We geven een beeld van de betaalbaarheidsproblematiek op de private eigendomsmarkt en de markt voor hypothecair krediet. Vervolgens evalueren we de woonzekerheid op de eigendomsmarkt. Uit deze analyse blijkt dat het aandeel achterstallige hypothecaire kredieten in Vlaanderen relatief laag lig. Eén van de redenen hiervoor is dat de consument wat betreft het hypothecair krediet in België relatief goed beschermd is. Toch zijn er legitieme redenen, vanuit welvaartseconomisch perspectief, om via een Verzekering Gewaarborgd Wonen als overheid op te treden. Er zijn significante kosten verbonden aan wanbetalingen en een zogenaamde mortgage default, een hypotheekverzuim. De uitgevers van hypotheekleningen, de betrokken overheidsactoren en de huishoudens die de lening aangaan, hebben kosten indien er een default lening voorkomt. Dit is voornamelijk het geval als de verkoop van het onderliggend pand (als hypotheek voor de lening) onvoldoende opbrengt om de lening verder af te betalen. Vanuit beleidsperspectief zijn er dus meerdere redenen om als overheid in te grijpen op de eigendomsmarkt en wanbetalingen te voorkomen in het geval van liquiditeitsproblemen.
We bespreken dan de wijze waarop dit best gebeurt. De Verzekering Gewaarborgd Wonen is, vanuit internationaal perspectief, immers niet het enigste instrument dat ingezet wordt om woonzekerheid op de eigendomsmarkt te verbeteren. We bespreken een aantal andere instrumenten, o.a. een hypotheek-naar-huurstelsel, om te evalueren of de budgettaire uitgaven van de VGW op een kosten-effectievere manier beter kunnen worden ingezet. Met enige voorzichtigheid is het antwoord hierop negatief. Uit een kwantitatieve analyse uit voorgaande studies blijkt vervolgens dat de VGW hypotheekverzuim en wanbetalingen vermindert en de woonzekerheid van Vlaamse eigenaars verbetert.
Vervolgens maken we een analyse van het gebruik en de kost van de VGW. Het aantal verzekerden t.o.v. het aantal hypothecaire kredieten ligt laag, maar voor een volledig beeld te krijgen van het bereik van het instrument moet men ook rekening houden met haar toekenningsvoorwaarden. Een belangrijk aandeel van de gerechtigden wordt bij de aankoop of bouw van hun woning niet bereikt: in het bijzonder zijn niet-hogeropgeleiden en jongeren ondervertegenwoordigd bij de verzekerden. Ook uit interviews met stakeholders bleek dat het belangrijkste obstakel van de VGW haar bekendheid was en dat de meest noodhebbende huishoudens mogelijk niet bereikt worden.
Het rapport sluit af met de evaluatie van deze kwalitatieve en kwantitatieve informatie volgens de standaard evaluatiemethodiek. De algemene conclusie is dat er voldoende argumenten zijn om het instrument te behouden. De Verzekering Gewaarborgd Wonen heeft het potentieel om die huishoudens op de marge van hypotheekverzuim en een gedwongen verkoop te ondersteunen en daardoor significante kosten voor de persoon zelf en de maatschappij te vermijden. Het instrument wordt op verschillende vlakken positief geëvalueerd. Een belangrijke factor hierin is dat de overheid de verzekering uitbesteedt aan een private actor, waardoor ze zelf tijdsintensieve en kostelijke administratie vermijdt tegen een premie die niet relatief buitensporig is. Uit de evaluatie blijkt echter dat het potentieel van instrument nog niet ten volle benut wordt omwille van verschillende redenen, onder meer dat de groepen met de hoogste nood niet bereikt worden het instrument daarom niet kosteneffectief wordt ingezet. We sluiten daarom af met een aantal beleidsaanbevelingen op het vlak van bekendmaking van het instrument, de administratieve afhandeling en de modaliteiten van het instrument.
